Investissement immobilier

La période des déclarations des revenus approche. Pour ceux qui ont un projet d’investissement, c’est le moment propice d’avoir une petite réflexion sur l’intérêt de défiscaliser ou pas. 

Nous allons faire ici un petit focus sur l’immobilier. 

Acheter avec une incitation fiscale, permet d’alléger ses impôts; mais prudence : l’avantage fiscale ne doit pas effacer  les précautions d’usage à prendre en compte pour ce type d’investissement. L’immobilier n’est pas un achat sans risque. 

Quelques règles à suivre : 

1 – Connaître son pouvoir d’achat immobilier

En effet, avoir une idée de son enveloppe financière dès le départ, permet de gagner du temps et de mieux concentrer ses recherches. 

Se pose à ce stade , le type de financement souhaité : emprunt ou pas  ? Avec apport  ou pas ? Si oui, montant des fonds propres à prévoir  dans le financement …

Dans le contexte économique actuel, malgré une remontée, les taux restent bas. Avoir recours au crédit, peut être une stratégie choisie; d’autant plus que les intérêts sont déductibles. 

A noter que le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) a fixé le taux d’effort à 35% maximum , assurance emprunteur incluse. La durée de remboursement de crédit est de 25 ans, avec 2 ans de différé pour les acquisitions en VEFA : ( Vente en Etat futur d’achèvement ) .

Les banques ont la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits immobiliers. Cependant cette dérogation est surtout fléché pour l’acquisition d’une résidence principale. 

Il y’a une toute petite fenêtre pour les investisseurs, mais le reste à vivre devra être bien conséquent.

2 – Mesurer la rentabilité de son projet 

Cette étape est cruciale, car un investissement mal « calibré » va générer du stress sur la trésorerie. 

Pour bien commencer , il faudrait acheter au juste prix. Si vous achetez dans le neuf, l’écart de prix avec l’ancien ne devrait pas excéder 30%. N’hésitez pas à faire le tour des agences immobilière du quartier : elles ont une connaissance du marché au plus près, ainsi qu’un connaissance sur la qualité des locataires. En effet, d’un environnement à un autre, la qualité des locataires n’est pas la même.  

Ensuite, évaluer correctement les charges et les recettes . Cad, ne pas sous estimer les charges, et ne pas sur estimer le loyer. Bien faire la différence entre le rendement brute , et le rendement nette. 

Prévoir donc d’intégrer dans les charges les postes habituels : taxe foncière, assurances, charges de copropriété…

3 – Effectuer un achat de qualité 

Le souhait de tous les investisseurs est de louer facilement, et d’avoir une éventuelle plus-value à la sortie. Quelques critères à respecter, si l’on veut tendre vers ces objectifs  : 

Choisir un bien attractif : proche des commodités, avec une exposition et un emplacement agréable, et une bonne isolation. Depuis la pandémie, avoir un extérieur marque vraiment une différence. 

Etre attentif à la vacance locative et le type de surface qui se loue facilement dans le secteur..

Visitez le bien que vous achetez.

4 – Choisir le dispositif fiscal adapté à vos objectifs 

L’investissement immobilier est fortement taxé ( jusqu’à 62% pour les bailleurs les plus fiscalisés : 17,2% de prélèvements sociaux et 45% d’impôt sur le revenu ), mais il bénéficie de nombreux avantages fiscaux, qui réduisent fortement l’impact de l’impôt. 

Il y’a des dispositifs de réduction ou de déduction fiscale . Il y’a des mesures qui s’applique sur le neuf et d’autres sur l’ancien. Selon votre sensibilité, vos préférences, vos objectifs patrimoniaux, vous allez vous orienter vers tel ou tel mesure. L’essentiel étant d’intégrer la fiscalité dans votre décision. 

Notre cabinet peut vous assister  sur votre projet d’investissement. Nous avons un accompagnement sur mesure, qui va de la recherche du bien, à la mise en place du locataire. Nous Avons un offre immobilière très large, qui couvre les dispositifs fiscaux actuellement en vigueur. 

Nous offrons aussi des services annexes : recherche du financement, étude patrimoniale présentant la rentabilité du projet et l’impact de celui-ci , sur le plan fiscal, et sur la trésorerie. 

Nous pouvons également visiter les chantiers ou les biens pour vous. 

Nous nous adaptons à vos exigences.